威盛法律事務所

網友問：

我的親戚之前想把房子賣掉，找仲介來談，因為住一陣子不清楚現在房價，請仲介估價，當初覺得價錢合理不要虧錢就好，果然價格實在，第一天就有20組客人來看屋，買主下午來看屋晚上就想簽約，(買主是房仲的親戚)，價位比原本跟房仲簽的合約書價錢少了100萬，親戚想說反正也沒賠錢就簽了，後來我們知道後說房子賣太便宜了，長輩都很生氣，大家都責怪他，也去看了附近的房子屋況比他差的也賣的比親戚還貴，後來也得知斜對面的也把房子賣掉，成交金額足足比親戚的房子多450萬@@，(真的只在斜對面，而且屋況比親戚的還差),所以親戚想違約不賣了，長輩也不同意他賣，去協商後，親戚要賠違約金100萬給買主，而買主說仲介費要親戚自行負擔，所以總共要賠房仲5%，給買主加房仲的錢就快要200萬了@@。

仲介應該要站在賣方的角度，替賣方著想，怎麼可以估這麼便宜的價錢賣，最後還賣給自己的親戚，還自動把價錢殺了100萬，我知道是我們理虧，因為答應賣了也簽合約了，是該賠違約金，但賠的價格也太不合理了，原本要賠買主150萬，但跟買主協商成100萬，但是仲介態度強硬，完全不通人情硬是要我們賠那5%，200萬不是一筆小數目，對我們小老百姓要工作多久才賺得到>”<。

為什麼沒有合理的法規條約來約束房仲，買賣房子不是一筆小數目，房仲並沒有服務的很好卻還是可以收取高額的服務費，更何況還是沒有成交的情況下，房子也沒幫我們賣好價錢也收服務費，現在餐廳收服務費，消費者都可以決定服務生有沒有服務好而選擇是否要給服務費，為什麼賣房子這種金額是百萬起跳甚至千萬的，我們卻不能決定是否該給這麼多服務費，而房仲怎麼都覺得這麼理所當然。

請問我們可以用什麼方式讓我們的傷害降到最低呢?謝謝!!

網友問：

請問一下如果簽了合建契約書, 契約的有效期限是多久? 還是永久有效? 因為契約上有載名不能和第三方簽合建契約書, 如果想和第三方簽, 有甚麼方法?

答：

契約的生命就像人一樣，要契約消滅，大致可以分成三種形式，一為定有期限，時間到了還未達成契約之目的，就好比是老死，自後雙方皆不受契約拘束；二為期限還沒到，但是雙方合意提前終止就如同是自殺一樣，第三種形式則是一方違約，經他方行使契約解除權而提前消滅，就如同他殺一樣。建商厲害的地方就是在這裏，跟你訂的契約原則上不會定期限，契約是長生不老，讓你永遠被它綁住，你不能要求終止，但契約內又會記載建商它在特定的狀況下可以片面解除契約，你還不能跟它要求損害賠償，網友大大的契約我想應該也是差不多的內容。

而在契約仍然有效的情形下，倘若網友大大另與他建商簽訂合建契約，因為你是違約之一方，原來的建商是可以要求你賠償他所受的損害。惡劣的建商除了會要求損害賠償、懲罰性違約金外，甚至會要求你繼續履行契約，讓你兩邊建商都違約，不只拿不到合建的好處，還要負損害賠償的責任。所以在契約解除前，我是建議大大暫莫妄動與他建商簽約，先想辦法解除原來的合建契約。

而契約解除的理由，除了雙方意定的解約事由外，就是法定的解除契約事由。而法定的解除契約事由則有給付遲延、給付不能、不完全給付等。一般的建商合建契約內不會記載它何時會完成合建整合的期限，就民法上而言，它是未定期限的給付，你可以先發函催告建商於相當期限內完成整合，逾期未完成，建商即發生遲延效果，你再發一次函催告後，如建商仍未於催告期限內完成，你就可以依法解除契約，這時你就不會發生一地兩簽的違約行為。

不過附帶一提的是，合建契約的性質，有認為是委任契約說、互易契約說，甚至承攬契約說等，我之前有主張合建契約的性質是委任契約，也就是地主可以依民法第549條的規定，隨時終止合建契約，只是若是於不利於建設公司之時期終止契約時，應負損害賠償責任，而法院亦認同我的主張，而勝訴判決確定。

網友問：

網友問：

網友問：

網友問:

http://beta.tw.news.yahoo.com/獨家-劉子千買屋被坑8坪-鄰居串聯告建商-105423994.html

看到這則新聞請教各位,車道的坪數,不是由各住戶分攤,

設在公設裡嗎?

答:

原則上整個地下室都是共有部分，停車位本身並沒有獨立的產權，買停車位只是買車位使用權而已(約定分管)。所以車道登記在公設，並沒有問題。

網友問：

現在更生已經通過並履行中,例如原本債務有100萬，法院判更生只要還60萬，

如果我有保人的話，不足額的部份40萬銀行繼續對保證人求償！

我的問題是

1、如果保人已經償還不足額的部份40萬，銀行能繼續向保人行使求償其他60萬的部分嗎?

2、債務我已經在履行中了，銀行這樣雙邊行使沒有涉及不當得利嗎？

3、法院判我償還60萬，這60萬的部份債務因由我履行，銀行繼續向保人行使求償，那我的更生算是更生嗎?

答：

網友問：

請問各位大大
小弟買了一間房子 有海砂的問題
目前在訴訟
我門是希望解除買賣契約 恢復原狀
但因對方沒錢處理 
如果判決勝訴 也沒用不是嗎?
如果判決贏了 解除買賣契約 恢復原狀
我必須把房子先過戶給對方 然後拿債權憑證去拍賣我自己的房子
然後拍賣後的錢再給我 

網友問：

我們的新成屋是都更案,最近要交屋,但在驗屋時發現,

後陽台居然沒屋頂,原因是我們的房子坪數較小和樓上房子的隔局不同
我們的陽台是外推陽台,樓上則是內縮陽台, 一直到十三樓才有和我們
一樣的外推陽台(我們買的是二樓)
建商給的回覆是當初改建送審的建圖就是這樣設計的, 而且政府也核准過
他是依建圖建造,若現在加蓋屋頂給我們則屬違建, 但當初在開會過程
建商並未告知, 且合約亦未標明, 現在建商答應要增建陽台屋頂給我們,
但要我們簽增建同意書,內容是增建後若被拆除則與建商無關, 

網友問：

我有一筆土地我是所有權人 ，上面設有抵押權已過消滅時效２０年，當初設定抵押權的債權人債務人皆以過世已久，雙方都不是我認識的人，我現在要向法院訴請塗銷，我的原告跟被告該列舉誰呢？因為那債權人已過世數十年了，是否有抵押權已在抵押權人死亡前即已消滅，權利既已消滅，應無因繼承而取得抵押權脂問題,這個時候我該列舉被告是誰呢?我如何得知..萬分感謝

答：

一般塗銷訴訟是以債權人為被告，因為債權人已死亡，如果網大知道債權人的繼承人姓名，是可以直接列該等繼承人為被告。如果不知道，起訴狀的被告就可記載為"某某債權人之繼承人"，訴狀內並表明請求法院函命戶政機關提供某某債權人之繼承人姓名，等查到之後，再具狀補充。

網友問：

我母親88歲，且不識字，其名下有與人共有持份且未分割的土地，結果被我一位同母異父的哥哥，在未告知兄弟姐妹情況下，逕行將不識字母親，名下與人共有之土地持份變更成自己名下..而我們其他兄妹們在知悉後..以控告其侵占委造文書..，開庭時這位被我們告的哥哥..又咬說我媽媽無繼承土地的身分..原因是這土地名分我媽媽土地謄本上有註記事經由買賣登記的..並非是由繼承得來的...請問劉大律師..這官司我們怎打..告的回土地嗎，麻煩指點一下

答：

不管取得土地的原因是繼承或是買賣，除經法院判決塗銷，否則既已登記你母親名下，法律上即是你母親所有，任何人在未經你母親同意下，即不得處分或設定抵押權等負擔。是就網大這件案件，刑事上，你哥應該是可以構成偽造文書罪，至於是否構成侵占，我認為應該不會，因為你哥並沒有持有該土地持分。而民事上，你母親可以在檢察官起訴你哥之後，提起刑事附帶民事訴訟，或是單獨提起民事訴訟，依侵權行為的法律關係，請求你哥回復原狀，也可以主張不當得利，請求返還土地所有權。

網友問：

我的買賣契約簽訂100年7月30日交屋<但是因為挖馬路無法交屋,契約上有寫-逾期得予解除契約~並要求賠償~~請問我要如何要求賠償,,
地點在台南市安南區北安路上

答：

網大的問題涉及債務人遲延給付時，債權人可否解除契約、請求損害賠償的問題。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。而契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。但因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。(參民法第229、230、254條)。

本件係因馬路開挖以致債務人（即賣方）無法交屋，而此一遲延給付事由是不歸責於賣方，所以網友不能僅因賣方逾期交屋即主張解除契約及損害賠償，只能等馬路開挖此一不可歸於賣方之事由消滅後，再依契約及民法之上開規定催告賣方交屋，倘賣方仍未於期限於履行交屋，這時網友始能主張解除契約及損害賠償！

網友問：

我爸爸於85年4月17日向人借錢並簽發了一張本票40萬，未載到期日最近100年7月21日收到法院民事裁定，對方聲請強制執行憑票交付40萬並自裁定送達日起至清償日止，按年息百分之六計算利息

PS: 我爸簽發本票時同時也代簽了我媽媽的名字在上面，我媽媽並不知道有這張本票的事情直到收到裁定書，才知道所以很生氣我爸做得好事

問題:1我媽已經向法院提出本票偽造。確認債權不存在之訴，後續我爸會怎樣； 該怎樣做?

問題:2我聽說本票有時效這張本票已超過十五年了，為何對方向法院聲請還可以應予准許強制執行呢?我爸若要提出時效消滅債權不存在之訴可以嗎?該如何做? 要請律師代寫狀紙嗎

「抗告」與 「確認本票債權不存在之訴」有何不同，該如行使

答：

你父親未經你母親同意，即擅自代簽你母親的名字在本票上，應該構成偽造有價證券罪，你母親提出告訴之後，檢察官即會依法偵查，倘你父親確實有偽造簽名之事實，建議你父親自白犯罪，以換得較輕之刑。

而本票未載到期日視為見票即付，依票據法第22條之規定，票據上之權利，自發票日起算，三年間不行使，即因時效而消滅。所以對於法院的本票裁定，你們可以另外提起確認本票債權不存在之訴，主張本票債權已罹於時效而不存在。倘債權人反訴請求返還借款，因為85年4月17日借錢到100年7月21日(以法院作業速度，債權人應係7月初具狀聲請裁定本票准予強制執行)，顯然已經過了15年，借款返還請求權是否已罹於15年時效，就看你父親當初與人約定何時還錢，若是約定85年6月底前，你父親對於借款這部分也可以主張罹於時效。

網友問： 

問題一
有台電的線路在我家的空地上方 可以請台電把線路移走嗎(一般電纜線 非大型電塔) 
問題二
鄰居私設監視系統 線路也經過我家領空 可以請他移除嗎!? 
麻煩大大解答 謝謝

答： 

按「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」，乃民法第773條所定有明文。而所謂土地之上下範圍，法律並未明文限定其高度、深度，不過原則上是以一般人通常能利用之距離為限。 

 而「土地所有人非通過他人之土地，不能設置電線、水管、瓦斯管或其他管線，或雖能設置而需費過鉅者，得通過他人土地之上下而設置之。但應擇其損害最少之處所及方法為之，並應支付償金。依前項之規定，設置電線、水管、瓦斯管或其他管線後，如情事有變更時，他土地所有人得請求變更其設置。前項變更設置之費用，由土地所有人負擔。但法令另有規定或另有習慣者，從其規定或習慣。」，民法第786條亦定有明文。是就本題而言，台電跟你的鄰居並無權利未經你同意即在你土地上設置或通過電線、監視系統等線路，你可以要求移除或是支付償金。

網友問：

我於7/17去看預售屋,建商主張以優惠價格當天付訂,我刷卡付訂金10萬元,並被要求簽了簽約金64萬元本票及在空白契約書上簽名,未註明任何相關建物資料及開工交屋日期等,拿到樣本合約.回家仔細考慮,考量自身條件,且媽媽反對.隔天7/18前往退訂,以負擔不起和合約內容不合理為理由要求返還訂金.銷售小姐一開始說不可以退訂,又說需要七天時間處理,還說本票和簽名的合約書送回總公司,無法歸還和處理.只要一提到契約審閱期,小姐就說那不要談了,他也不處理了.又說契約內容他可以解釋但不能更改.之後電話溝通,銷售小姐都說還在處理中,不清楚不知道.第七天再次電洽,由於地目是乙種工業用地,銷售小姐宣稱可作一般住宅,還有合約內容沒有履約保證等,又要我去現場溝通,我沒去,晚上再次去電還是聲明公司不退訂.在去退訂隔天,我就寄出存證信函,主張未有合理契約審閱期,要求返還訂金,並且向消保官申訴.

請問:

1.以這樣的情形來看,要求返還訂金有可能嗎?

2.契約算是成立嗎?我可以未有審閱期主張無效嗎?

3.由於本票還在建商那,建商可以本票訴求契約成立,強制執行嗎?

4.我還可以怎麼做以維護自己的權益?

很擔心這樣的狀況,第一次購屋,完全不清楚流程,所以付訂當天以為是正常程序,之後才發現根本不是,以上問題請教,謝謝!

小弟買到海砂屋 進而提告前屋主 一審勝訴,判決返還價金,但前屋主上訴,目前上訴中!
若我想再提告仲介公司,但此仲介公司已廢止歇業,但在公會的保證金還未取回.我想請求負連帶賠償責任,返還當初的服務費,不知時效是多久?不知還能提告嗎?請問時效是多久?若要提告,勝訴機會大嗎?

請問該如何寫狀紙呢?該如何主張及請求仲介公司連帶賠償?我想自己寫狀紙,但不知如何寫?

答：

一般而言，仲介在民法上面就是居間的法律關係，但現實狀況，仲介的角色其實已經是到了委任的程度，他們作的已經不是單純介紹買賣的機會，而是協助買賣雙方完成買賣的整個流程，所以包括簽約、收款、交付權狀、委任代書等，都是仲介在掌控，所以就法律關係而言，你跟仲介除了可以主張居間外，也可以適用委任的法律關係。

而依民法第567 條的規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。而以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第535 條則規定受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。第544 條規定受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。

所以仲介公司除了須據實以報附近有無海砂屋案例之外，甚至有主動調查本件買賣標的是否亦為海砂屋之義務，提供服務應確保該服務符合當時專業水準可合理期待之安全性，如果未盡到責任，委任人是可以對仲介公司請求債務不履行的損害賠償責任。所以民事上，你是可以請求仲介公司對你負損害賠償之責。

而就請求權時效部分，學說上有認為侵權行為的損害賠償請求權與契約上的債務不履行損害賠償請求權發生競合時，二者會互相影響，所以就時效上，印象中會被認定只有二年的時效，因此從你發現仲介有應負責事實發生後二年內，你是可以對該仲介公司提出損害賠償請求，倘獲法院勝訴確定判決，你即可對仲介公司的財產如營業保證金等聲請強制執行。

網友問：

十多年前我被通緝，今年開始出來面對法律問題，持續有到法院出庭。

貸款了一間房子，繳了十幾年，因為被通緝房子不是買自己的名字，買女友的名字但後來分手過給姪兒，

最近想要拿房子去轉貸，所以要拿回來變更自己的名下，但是姪兒不願意歸還，請問開怎麼半??

 可用法律追討嗎??但如果姪兒說 "是我自己過戶給姪兒的 "，法律上 可說的通嗎?

回答：

房屋的所有權移轉登記原因，不外乎買賣、贈與、繼承及信託等，而你這件應該是主張借名登記給你的姪兒，但借名登記並非法律上的登記原因，而且你們之間應該沒有契約或是協議之類的，又增添取回的困難。

就民法上面而言，借名登記的法律關係近似於委任，也就是你只是單純的委任你姪兒，登記你所有的不動產在他的名下，所以程序上你要先通知你姪兒終止你們之間的委任關係，請他協同辦理不動產的所有權移轉登記。你姪兒如仍然拒絕返還，你就須向地方法院提起返還不當得利之訴訟，請他返還不動產。

而在訴訟實務上，你要舉證你才是本件不動產真正的權利人，所以從一開始如何取得本件不動產？以及取得後為何登記在你女友名下？後來為何又改登記在你姪兒名下？以及房屋現在的實際使用情形等提出完整的說明，並要提出關於出資購買、支付銀行貸款、繳付房地稅金等相關單據，以使法院信任你所言借名登記確實為真。

網友問：

我有個問題請教各位大大們....債權執行拍賣債務人的房子 如果房子一直拍賣不出去.....房子都已查封 ..我也繳了鑑價費.. 執行費我都繳了..是不是法院要幫債權人拍到賣出去為止...還是說拍賣的次數與期限是有.限制的...
債權人無非是要錢可拍賣物拍不出去就沒錢...那債權人所做的一切不是白費了嗎......到頭來只能要到一張無用的憑證....我朋友說一直流標的話...執行處頂多拍賣4次 就會解除查封.....那到時債務人把拍賣物過戶....我就只能得到一張廢紙...........大大教教我有無別的方式......當然要是正當方法.....讓這情形不會發生

• 2011-08-02 10:58:39 補充

不是價錢高低的問題...而是這房子共有人眾多...而能讓我執行的部份只有共有的一份...不到10坪...拍到第4拍價位還不夠還我的債權，可債務人的財產查到只有這房子...本想加減也好 可聽說這種共有的房子是很難拍出去的...版大真的是如此嗎....那其他的所有權人不會想買嗎....這是我僅存的希望...

• 2011-08-02 22:06:30 補充

型男先生 謝謝您熱心的回答..您說只要我這債權人不徹查封...那債務人就沒法動這房子 ....是真的嗎...那意思也就是說無論我有無執行這房子的拍賣...這房子債務人都無法動這房子...那真好 我就永不撤封...等債務人來跟我談...

答：

拍賣程序走完如果沒有拍定，法院就會撤銷查封，除非你再聲請執行，否則法院是不須要經過債權人的同意，就可以撤銷查封結案。要不然四拍走完，你叫法院後面怎麼處理債務人的房子？另外再進行第五拍？還是直接發權利移轉證書給你？

所以遇到這種沒有拍定的房子，程序上法院會先命你陳報債務人其他可供執行的財產，如果你沒有陳報，法院就會撤銷查封結案，這時你可以嘗試查封債務人的薪資，你可以依強制執行法第19條的規定，請求法院函命勞工保險局、健康保險局提供債務人投保單位的資料，你知道他工作的地方後，就可以聲請查封他的薪資。

再者債務人房子持分的價值如果真的不小，其實你可以考慮在第四拍時承受下來，承受下來之後，再另外提起一個分割共有物之訴，請求法院以變價拍賣的方式分割，這時法院拍賣的已經不是債務人名下的個人持分，而是整個共有的房子，這樣比較能夠賣的出去，你也比較可能取回債權，希望這個答覆能幫得到你!