威盛法律事務所

律師您好：

請問公同共有、分割協議有何差別？

其中一位繼承人有債務，如果公同共有那一棟房屋，銀行有權要求處分房子清償債務嗎？需要其他繼承人同意嗎？

有債務之繼承人可否直接放棄繼承房屋(已過拋棄繼承時效)，直接由其子(孫子輩)代位繼承？？

或是有繼承權的人共同協議由配偶、子女、孫子均分可以嗎？？

勞煩解惑~謝謝！

律師您好：

我們這個社區新建至今已逾30年，在土地重劃後才知道排水溝是私人財產，現在地主到公所申請把排水溝封起來，我想請問律師，地主可以這樣主張嗎？如果可以，我們的排水管線要怎麼重新申請，不然淹水也是件頭痛的事，謝謝。

大大您好：

排水溝應該是整個社區在興建之時的附屬設施之一，其在他人土地上興建，起造人在申請建照、使用執照時，都應有土地所有人出具之土地使用同意書。換言之，地主與社區各住戶之間應有使用借貸法律關係存在，則地主如要變更或停止排水溝的使用，即應由雙方協議為之，或有符合民法第470條之規定，否則地主自不能單方變更或終止之。如地主單方變更或停止，社區各住戶應得向法院提起確認排水通過權存在，並禁止地主為任何變更或阻礙行為，所以地主除非有其他替代方案，經社區同意，否則要封閉排水溝，依法並不容易。

至於大大所提排水管線要怎麼重新申請部分，因非我們法律專業，大大可直接詢問公所如何重新申請。而在台北市應要符合下列法規及要求【1.下水道法、2.下水道法施行細則、3.下水道工程設施標準、4.下水道用戶排水設備標準、5 臺北市下水道管理自治條例、6.建築法、7.建築技術規則、8.建築物污水處理設施設計技術規範、9 預鑄式建築物污水處理設施管理辦法、10 其他如目的事業主管機關法規及函釋、11 臺北市政府工務局衛生下水道工程處函(污水管渠查詢污水管渠查詢及套繪圖暨現場會勘案件相關公文)等。

律師您好：

我父親在民國70幾年間向他人購買未辦保存登記的建物，我們全家居住至今已經過了3、40年，而賣方也早已經過逝。但在前年，突然收到法院查封拍賣的通知，理由是該房子雖然經過買賣，但所有權還是賣方的，其子女繼承取得後因為欠債，所以要拍賣我們住的房子。我們雖然提起了第三人異議之訴，但法院認為我們並非所有權人，所以駁回了我們家的訴訟，房屋現在已經被人買走了。因為房屋拍賣是不點交，所以拍定人現在對我們提起遷讓返還房屋訴訟，我們對這個房屋難道都沒有權利了嗎？我們該怎麼做？

大大您好：

在法律上，所有權人在法令限制內，得自由使用、收益及處分其所有物，但建物未辦保存登記，其所有權並不能透過登記來移轉，只能透過繼承、強制執行而移轉，所以一般買賣只能買到對建物的事實上處分權，而事實上處分權幾已架空所有權，所有權縱然經過法院強制執行而取得，亦是一個空殼而已，並不會因此取得占有使用、收益及處分其所有物的權利。而事實上處分權雖然不能作為提起第三人異議之訴，請求撤銷強制執行程序的權利，但訴訟判決縱然敗訴確定，並不會因此認定你們對建物沒有事實處分權。

因為本件執行是不點交，所以拍定人才提起本件遷讓房屋訴訟，大大可以在訴訟中主張債務人早已讓與其事實上處分權予大大父親，你們是有權占有，所以債務人也只是空有所有權而已，拍定人縱是透過法院強制執行拍定取得，因為拍賣只是一種特殊買賣，所以買受人並不能取得大於其前手的權利，仍應繼受其前手已轉讓其事實上處分權之事實，須同意該事實上處分權人繼續占有使用、收益及處分其所有物。

律師您好：

我已經取得法院的確定判決，債務人要給付會款給我，但是債務人名下並沒有可供執行的財產。我雖然知道債務人仍然有在工作，但遲遲不還錢，請問律師，我可以如何調查債務人是在那裡工作，以便查封債務人的薪水？

大大您好：

債務人如果在工作，依勞工保險條例及全民健康保險法的規定，僱主是要為其投保勞工保險及全民健康保險，所以債權人要調查債務人在何處工作，是可以透過勞保局、健保局查知債務人的投保單位，進而聲請強制執行。尤其債務人投保勞健保的資料，相對於向國稅局查調的所得資料，是即時而正確的資料，執行獲償的機會相對比較高。

惟依照「個人資料保護法」及「政府資訊公開法」規定，被保險人投保資料僅得由其本人或所屬投保單位查詢。投保單位查詢員工投保年資，除屆齡退休者外，亦僅限提供員工在該單位之投保資料。所以債權人如欲查詢債務人的勞健保投保單位資料，應只能透過執行法院聲請。

律師您好:

請教您一個問題.本人兄弟因銀行債務被拍賣.其分別共有1/10被開發商買走.其又將1/100贈與給自己的子公司.由子公司以持份甚微.難以達成協議分割.及使用.向法院提告.請求逕行變價拍賣.法院近期招開簡易法庭.請問:
1.民眾正常的居住權.因財團的以小吃大併吞.沒有任何法條可以保障麼?
2.推測拍賣競價.其以財團之資力來低價標購.轉售牟利.造成我方重大的損失.可以用何種方式 或理由來 說服法官.採法庭協議解決.非拍賣
3.訴訟中的案件.共有人是不能做任何處分麼?
麻煩解答.感激不盡

答：

您好，有個問題想請問:

我的老家有一個十分棘手的問題，過去我爺爺的時代跟同村莊的人買賣一塊土地(只有口頭協議，並無簽署正式合同也無辦理過戶)，後來也在上面蓋了房子(現在的老家)，中間歷經了我爸爸及我們這代，一共在這住了五六十年之久，爾後因與我爸爸買賣的人過世了，對方的下一代就把我們住的這塊土地私自做了抵押買賣後信用破產，隨後我老家就被貼上封條拍賣，後來轉手似乎被外人買走了，但這個買的人之後也過世了並且無繼承人，現在這塊土地就這樣被晾在那裏，但我們的房子還在。

請問:

1.之後買走這塊土地的人若要處理這塊土地，是否也要經過我們(地上物所有人)的同意？

2.若我們想將這塊土地買回，可以如何處理？(沒有土地相關資料，如:地號。地籍圖之類的)

3.之前有請人稍微了解，這塊土地原先地主的借貸好像很複雜，有好幾個債權人，這樣如果我們買回會有問題嗎？

網友問：

本人自小就是由祖母一手帶大，成年後沒有多久，父親即因病往生，沒有留下任何遺產，因為我並未與父母同住，根本不知道父母在外有何債務，所以也沒有想到要辦理拋棄繼承。但是上個月突然收到一家資產管理公司的存證信函，要求我償還父親生前的車貸借款債務，而從父親往生到現在已經13年了，本金加上違約金、利息，利上滾利，金額實在很嚇人，我根本無力償還。

請問律師，我能不能以現在才知道父親遺有債務為由，向法院辦理拋棄繼承？如果不能，那我應該怎麼辦？

本所宋銘樹律師回覆如下：

大大你好：

律師您好：

我們家有一間三合院，座落於兩個地號，未辦保存登記，沒有房屋所有權狀，但一個門牌有兩個稅籍，因房屋價值不到課稅等級，所以從沒繳過房屋稅，最近有人要買我們住的這邊土地，才發現我們住的這邊，土地是我們的，但稅藉是大伯他們那邊的，而大伯他們住的是我們的稅籍，土地是他們的，因為買方要淨空我們這邊的土地，我們若拆掉我們住的這邊房子，會有法律問題嗎？

因為跟大伯他們那邊關係已不好，所以已不來往了…我們可以單方找稅捐處更正稅籍嗎？還是有別的方法呢？

大大您好：

未辦保存登記建物的所有權原則上是由出資興建之人取得，而稅籍只是作為行政機關課稅管理之用，納稅義務人並不等同於所有權人。而未辦保存登記建物主要是看事實上處分權，也就是誰有權占有、管理、使用，收益？所以房屋如確為大大父親出資興建，房屋即昃由大大父親原始取得，大大的大伯並不會因為稅籍的記載而取得房屋所有權，但稅籍仍不失為一種證明方法。倘若大大的大伯主張該屋為其所有，雙方仍有可能發生爭議。

劉律師您好，下述為我父親最近遇到的問題，想向您請教有無解套方法。謝謝！

土地與房屋為原告與被告(兩人為兄弟關係)民國70年以公司名義(公司負責人為被告)共同出資興建，土地登記在被告名下，房屋為未辦保存登記建物，然被告在民國95年未告知原告(我父親)便私下以土地地號申請房屋稅籍證明。今年被告的土地被拍賣，原告為拍定人，原告便主張房屋為兄弟兩人共有，被告無權占有，請求其拆屋還地。

第一次言詞辯論中，被告答辯聲明有二：

一、被告出示民國95年申請的稅籍證明書主張房屋是自己一人出資建造。

★因為早期原告與被告僅以口頭約定兩人共有，原告沒有任何書面文件可證明房屋是兩人共同出資建造。想請問律師，稅籍證明除了證明課稅內容外，亦可證明是誰出資建造的嗎？或是還有其他的功用嗎？

文／陳敬人律師、永社社員／諮詢電話：0972-367907

在我國經濟景氣未見好轉、失業率居高不下，M型社會貧富懸殊的情形下，一般民眾因謀生不易，促使詐騙集團利用失業民眾急著找工作或亟需用錢、苦無資力提供擔保之人的困難，以提供工作機會或代辦貸款為名義，藉此詐取受害人金融帳戶資料。

這些受害人不僅損失財產，在帳戶、密碼等金融帳戶資料也被騙走的同時，卻常被檢察官判為幫助詐騙集團詐欺詐財的人進而起訴。問題是，交付帳戶就等於幫助詐欺嗎？

在這些案例中，檢察官動輒以「行為人明知自己帳戶供作他人使用，依一般社會生活之通常經驗，可能幫助不法犯罪集團隱匿詐欺所得之財務，致使被害人及警方追查無門，竟仍基於容任將自己帳戶提供予他人作為詐欺取財犯罪工具之不確定故意而提供自己帳戶供作他人使用」或「任何人均可辦理金融帳戶存摺及金融卡使用，如無正當理由，實無交付他人金融帳戶存摺及金融卡（含密碼）使用之理……縱特殊情況偶需交付他人使用，亦必深入瞭解用途及合理性，始予提供」等原因，逕自將受詐騙的被害人視為詐騙集團的同伙加以起訴。

又甚至檢察官只在證據清單上載明被害人的陳述與帳戶匯款資料，但完全不調查被告「為申辦貸款或求職才提供帳戶資料」等有利於被告的抗辨，連在起訴書中也常對此事隻字不提。

問：

律師您好，父親住的老家是設籍居住70年以上，由於我父親是地主是持分人之一，只是持分比例不高，另外地上屋由於年代久遠最近才查出已被註消登記，這部份我父親是否可以依土地法相關設籍20年以上的身份辦理登記(目前只有我父親一戶住那裡)，如爾後如有建商想改建採用提存方式，處份我父親的持分土地，對於我父親住在那裡權利法律上是否有相關法令保障？

答：

大大您好，「未辦保存登記建物」所有權人申請建物所有權第一次登記時，依土地登記規則第79條之規定，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖等。建物與基地如非屬同一人所有者，並須另附使用基地之證明文件。因為大大父親只是共有人之一，如未能取得全體共有人之同意書，應無法申請辦理建物所有權第一次登記。

雖然大大父親住的房屋無法辦理建物所有權第一次登記，但在法律上仍是獨立的財產權，依法自受法律之保障，也就是大大的父親，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。任何共有人或建商如未獲得大大父親的同意，並不能拆除該房屋，縱然其他土地共有人依土地法第34條之1之規定，將共有之土地出售予第三人或建商時，該買受人除取得法院拆屋還地的確定判決外，亦不當然即得要求大大的父親拆除所住的房屋。

問：

兄弟姐妹七人要繼承父親土地及土地上之二棟房子(分前後二棟，皆為二層樓，前棟為父親生前居住，後棟建築則分為四間，由兄長四家居住，二間房子都没有辦理保存登記。

請問我們繼承土地是每人1/7，但房子要如何繼承？我可以主張前棟由女兒三人共同繼承嗎？又他日要處分土地時會因為房子没有保存及因為兄長長期居住而生困難嗎？再請問代書所說的平均持分繼承跟一般繼承一樣嗎？如果要處分土地時那一種繼承較不麻煩？

答：

網友問：

律師您好，請教一下，我想買一塊土地 ，但賣方的土地上有一棟未保存登記建物 ，賣方現居住於上述建物內，而此未保存登記建物的稅籍證明是登記在賣方的公公名下（當時應為賣方公公出資興建），房子不值錢所以沒被課到房屋稅，賣方的公公已過世十餘年... ，且賣方和她老公那邊的兄弟已交惡，無法溝通，所以我感覺買此土地有一些風險。

請問 :

1. 假設我買下此筆土地，日後賣方公公的兒女們是否可行使繼承權，再來主張他們有優先買權，使我的買賣契約無效？另外，未保存登記建物若要行使繼承權有限期嗎 ?

2. 賣方說可以先行把房子拆掉再賣我，可行嗎？

3. 存證信函知會賣方公公的兒女們買賣內容，避免買賣契約無效？之後再主張拆屋還地？

很想買那塊地，我應該怎辦？謝謝！

問：

您好,我想請問"本票"的有效期是多久?

答：

依票據法第22條之規定，票據上之權利，對本票發票人，自到期日起算；見票即付之本票，自發票日起算；三年間不行使，因時效而消滅。

而消滅時效，依民法第129條的規定，因下列事由而中斷：

問：

本是土地繼承人之一的甲，因身分為女性，遭兄長排除繼承遺產，在遺產分割協議書偽造其簽名，現金和不動產等什麼都沒有得到。

多年後，私下透過其中一位姐妹，得知曾有一份遺產分割協議書，甲的簽名是偽造的，但已經超過十年了。

請問是否可以透過訴訟將甲應繼承的土地比例要回？依據哪一條法律？

（因甲之父母曾為了其他兄長向甲借用大筆現金，雖沒有指望拿回，但無法接受甲父死亡後，繼承時還被刻意除名。）

請法律達人解釋，希望提供的訊息要正確，訴訟參考用，實務為主。

問：

標到法拍房屋權利4分之1，可以請求變價分割嗎？

本來就是投資性質，不是要住的！

答：

按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」、又「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，乃民法第823條第1項、第824條第1項、第2項所分別定有明文。

問： 

過世的阿公在政府開放可在農地上建屋時，經地主同意，蓋了間三合院； 

但未於地政事務所登記(是登記什麼啊???) 

僅在阿公財產清單中看到有這間三合院， 近日地主要求拆屋還地，問題如下:

1.地政事務所是要登記什麼?如果過去沒登記，現在來的及嗎? 

2.看到一些類似文章提及{地上權}，這我們可以申請嗎? 

有何種方式，可以保住這個老家不被拆除呢?

問：

阿公最近過世，今年剛好要續簽三七五租約，但地主不續租；並表明要我們把原本在租地上的農舍(阿公的家)拆除並把地歸還。

想請問：

1.農舍也有存在至少四十年了，地主並不是最近才得知農舍存在，可以因這樣不租我們嗎？

2.那農舍是阿公的遺產，但土地是地主的，地主可以要求我們拆除嗎？如果想要農舍和蓋有農舍的那塊土地，還有什麼方法可行？

希望有經驗的人可以提供意見,好讓我們可以去跟地主協商..謝謝

• 2014-12-2611:56:48補充

此農舍並無在地政事物所辦理保存登記，僅在阿公的遺產清冊中有看到這農舍

問：

大大您好:我想請問，孫子跟爺爺買他的土地，用買賣的方式!然後土地上有爺爺的房屋跟另一棟三兒子的房屋，照理說土地都是屬於爺爺的，三兒子只有房屋所有權，那我現在跟爺爺交易買賣，為何需要經過三兒子同意?

代書說:必須確認三兒子跟爺爺的親屬關係，在稅收上才有優惠，要證明不是租賃關係，而且不能用戶籍謄本表示，一定要三兒子的身分證影本，我不解的是，戶籍謄本為何無法代表? 身分證比戶籍謄本效力強??

三兒子只是在爺爺土地上借蓋房屋，爺爺現在賣土地怎需要三兒子同意?戶籍謄本看不出關係，所以無法證明不是租賃關係??是政府的流程比較沒彈性，還是我的認知比較淺薄??

麻煩大大為我解惑，謝謝!!

答：

大大的問題應該是涉及到土地法、土地稅法二個法律問題。

問：

請教管委會先進以及懂法律之人

本社區有一塊空地，剛好在一樓某戶後門，該屋主私自拿來營業用

發函給他~居然另外報警察來檢舉他前面騎樓的機車(該機車是委員的)

這要如何要回那塊地，有什麼方法？

懇請賜教~謝謝

答：