目前日期文章:201810 (2)

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律師你好:

 

我們有房子興建山坡地的耕地上約有63年,是建管前興建的老房子,興建時有得到土地共有人同意,但只是口頭同意並無留下任何契約興建當沒有土地任何持分及沒有做保存登記,就這樣時間過了60幾年,現在換了新的共有人要主張分割土地,後來我們家有買到土地持份但不多,和其它新共有人相差很多.現在新的共有人主張我們家建物是無權占有興建的,又指說房子太老了無沒價值和未經全體共有人同意建的等...並要求法院將我們建物位置分割給他們等。

 

1.由於山坡地,分割真的有困難,我的新共有人又是財大氣粗,若是對方用變價分割土地,我也沒有什麼錢買地,該怎麼辦?

2.我的持份不足0.25公頃,地要怎麼割,難道沒有補求的方式嗎?

3.目前房子我都有申請稅藉及申請合法舊有房屋證明,不知道這樣對我有沒有比較有利?

4.新共有人都沒有原物在我目前使用的山坡地上。

 

 

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民法第348條規定「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」,但不動產的買賣其物權何時發生變動?依民法第758條規定,「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」,所以當事人間雖有買賣契約,但在完成所有權移轉登記前,其僅有債權效力,縱然買方已付清買賣價金,並不當然就取得不動產之所有權。

 

拆屋還地訴訟實務上有甚多是買方已支付全部買賣價金(包含土地及建物),賣方則已交付房屋及土地的占有,但因為某些原因,以致當下無法完成土地所有權移轉登記或是根本未辦理。嗣後罹於十五年請求權時效,賣方或其繼承人要求拆屋還地時,買方可否以雙方有買賣契約這個債權關係存在,主張其為有權占有?

 

最高法院85年台上字第389號民事判例認為:「按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」,所以買受人對於原出賣人或其繼承人,依法是可以主張有權占有。

 

但若土地已經再買賣移轉予第三人,甚或是經法院拍賣,而由第三人拍賣取得時,買受人可否對受讓之第三人主張有權占有?最高法院83年台上字第3243號民事判例認為:「買賣契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合,出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人,前買受人縱已占有不動產,後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物,前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係,對抗後買受人。」,所以土地若已經再移轉予第三人時,前買受人是不能主張有權占有的,除該土地後買受人被法院認定是惡意第三人時,始會依民法第148條規定,以違反誠信原則為由,駁回其請求拆屋返還土地之訴訟。

 

 

參考法條:

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