目前日期文章:20130908 (6)

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網友問:

 

我的親戚之前想把房子賣掉,找仲介來談,因為住一陣子不清楚現在房價,請仲介估價,當初覺得價錢合理不要虧錢就好,果然價格實在,第一天就有20組客人來看屋,買主下午來看屋晚上就想簽約,(買主是房仲的親戚),價位比原本跟房仲簽的合約書價錢少了100萬,親戚想說反正也沒賠錢就簽了,後來我們知道後說房子賣太便宜了,長輩都很生氣,大家都責怪他,也去看了附近的房子屋況比他差的也賣的比親戚還貴,後來也得知斜對面的也把房子賣掉,成交金額足足比親戚的房子多450萬@@,(真的只在斜對面,而且屋況比親戚的還差),所以親戚想違約不賣了,長輩也不同意他賣,去協商後,親戚要賠違約金100萬給買主,而買主說仲介費要親戚自行負擔,所以總共要賠房仲5%,給買主加房仲的錢就快要200萬了@@。

 

仲介應該要站在賣方的角度,替賣方著想,怎麼可以估這麼便宜的價錢賣,最後還賣給自己的親戚,還自動把價錢殺了100萬,我知道是我們理虧,因為答應賣了也簽合約了,是該賠違約金,但賠的價格也太不合理了,原本要賠買主150萬,但跟買主協商成100萬,但是仲介態度強硬,完全不通人情硬是要我們賠那5%,200不是一筆小數目,對我們小老百姓要工作多久才賺得到>”<。

 

為什麼沒有合理的法規條約來約束房仲,買賣房子不是一筆小數目,房仲並沒有服務的很好卻還是可以收取高額的服務費,更何況還是沒有成交的情況下,房子也沒幫我們賣好價錢也收服務費,現在餐廳收服務費,消費者都可以決定服務生有沒有服務好而選擇是否要給服務費,為什麼賣房子這種金額是百萬起跳甚至千萬的,我們卻不能決定是否該給這麼多服務費,而房仲怎麼都覺得這麼理所當然。

 

請問我們可以用什麼方式讓我們的傷害降到最低呢?謝謝!!

 

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網友問:

請問一下如果簽了合建契約書, 契約的有效期限是多久? 還是永久有效? 因為契約上有載名不能和第三方簽合建契約書, 如果想和第三方簽, 有甚麼方法?

  • 2011-07-18 21:59:04 補充

    合建契約書的內容為"甲方(地主)同意本契約有效期間內不得與第三方簽訂合建契約書, 若甲方之不動產涉及產權移轉時, 甲方有義務告知繼受人應同時繼受甲方關於本契約之權利及義務"

 

答:

契約的生命就像人一樣,要契約消滅,大致可以分成三種形式,一為定有期限,時間到了還未達成契約之目的,就好比是老死,自後雙方皆不受契約拘束;二為期限還沒到,但是雙方合意提前終止就如同是自殺一樣,第三種形式則是一方違約,經他方行使契約解除權而提前消滅,就如同他殺一樣。建商厲害的地方就是在這裏,跟你訂的契約原則上不會定期限,契約是長生不老,讓你永遠被它綁住,你不能要求終止,但契約內又會記載建商它在特定的狀況下可以片面解除契約,你還不能跟它要求損害賠償,網友大大的契約我想應該也是差不多的內容。

而在契約仍然有效的情形下,倘若網友大大另與他建商簽訂合建契約,因為你是違約之一方,原來的建商是可以要求你賠償他所受的損害。惡劣的建商除了會要求損害賠償、懲罰性違約金外,甚至會要求你繼續履行契約,讓你兩邊建商都違約,不只拿不到合建的好處,還要負損害賠償的責任。所以在契約解除前,我是建議大大暫莫妄動與他建商簽約,先想辦法解除原來的合建契約。

而契約解除的理由,除了雙方意定的解約事由外,就是法定的解除契約事由。而法定的解除契約事由則有給付遲延、給付不能、不完全給付等。一般的建商合建契約內不會記載它何時會完成合建整合的期限,就民法上而言,它是未定期限的給付,你可以先發函催告建商於相當期限內完成整合,逾期未完成,建商即發生遲延效果,你再發一次函催告後,如建商仍未於催告期限內完成,你就可以依法解除契約,這時你就不會發生一地兩簽的違約行為。不過附帶一提的是道高一尺魔高一丈,並不是每一個案子如此處理都可以全身而退,小小意見供網大參考。


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網友問:
本人承購一筆土地及建物,通行需經由他人土地(所有權人寺廟福德媽,管理人已不在人世),原屋主之前有償使用該土地的通行權,現在原屋主有權利在該土地興建違建而妨礙本人通行權嗎?
 
 
問:
如果你的房屋沒有其他道路可以對外通行,依民法第787條的規定,你是可以主張袋地通行權的,地主不能因為土地是他的,就拒絕讓你通行,或是興建房屋、設置地上物等方式妨害你的出入,但是你只能於通行必要之範圍內,擇損害最少之處所及方法為之,並且應支付償金。
再者,如果你不能與通行道路土地所有權人達成通行協議,你可以向土地所在地法院提起民事訴訟,請求確認你的通行權存在,並排除妨害通行之地上物。

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網友問:

我們的買賣合約已經過期了~~存證信函我也寄了~~~
代書說要寄兩次~~但是合約書上並沒有說要告知兩次~~
存證信函 一定要寄兩次 才可以成立嗎??

因為我存證信函 給他 7天的時間~~ 萬一7天過後 他還是沒辦法過戶 我該怎麼讓違約成立~~~ (要上法院ㄇ ~ 因為我的房子還不少人要買~這樣下去 時間會很久)

因為接下來我要自己處裡~~ 我總覺得 仲介跟代書都站在買方那邊~~一點都不想幫我的感覺~~
 
 

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網友問:

請問:我已經請法院發出支付命令了,而且也即將到期,那後續強制執行要怎麼做呢?細節如何呢?
 
回答:
如果支付命令確定了,建議你先持支付命令及確定證明書去國稅局查債務人的財產,確認債務人有可供執行的財產,且有執行實益後,即可向財產所在地的地方法院申請強制執行,而強制執行聲請狀如何撰寫,你可以參考司法院的網站(http://www.judicial.gov.tw/),其中有書狀範例可以參考。

而強制執行的程序,其目的主要是在換價求償,所以法院在收到你的執行聲請狀後,除了會定一日期到你聲請執行的財產所在地查封外,查封後即會通知你繳納鑑價費用,由不動產估價師或其他專業機構、人士鑑定財產價格。

法院核定拍賣底價後即開始拍賣程序。如果拍定,法院即會製作分配表,分配拍賣所得價金給債權人,如走完拍賣程序仍未拍定時,法院則會通知撤封,到時你要再查找債務人可供執行的財產。

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網友問:

我是工程有限公司負責人
幫一業者施作工程完畢後
對方卻不給錢
但因為是業者於主約完工使用後
要求我門再行施作追加工程
因為很緊急
所以也沒有再簽合約
而且也只有向業主提出估價單
但未經業主簽收

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