目前日期文章:201309 (121)

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問:

我和之前的朋友有金錢糾紛,所以我決定要寫存證信函替我爸爸討回公道但是擔心自己會寫錯或是沒有任何法律效力的話,就沒辦法替爸爸討回欠款所以想請問各位朋友,如果要請律師幫忙寫存證信函的,需要多少費用?

答:

存證信函是可以自己寫,而若要請律師寫,一般費用3千至5千都有,不過要花錢,我是建議你請律師用律師名義來發存證信函,除了存證效果之外,多少還可以讓對方有點不還錢可能就要上法院見的顧忌。


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問:

1. 我是告訴人, 所提告訴屬公訴
2. 被告一審判有期徒刑六個月, 未告知可易科罰金(本刑七年以下), 應該是無法易科罰金及改服勞動役
3. 被告上訴到高等法院被駁回
這是現況, 請問如果被告上訴到最高法院, 我是否會接到通知 (我要如何知道被告是否上訴?)
又如果判刑確定被告要發監執行, 法院或地檢署是否會告知告訴人, 我又要如何知道被告啥時會被抓去關? 

先感謝大家的回答
 
 

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問:

1.王大明是土生土長的台北人,在台北亦有其固定居住場所。在某次南下台中時,犯下強暴案件,結果是在高雄落網。想請問,像這樣子的類似新聞案件,有管轄權的法院是哪一地??(就是說王大明會在哪個縣市受審判)必須一定要再有管轄權得法院受審嗎??其他的法院(台北、台中、高雄任一法院有審判權嗎??)或者是說南投、嘉義等完全無關的法院有審判權嗎??他又會在哪邊的監獄服刑??

2.如果與上述同樣的案例,換成是民法案件的話:例如大明台北人,大熊台南人,結果兩個人在台中互毆,並且堅持互相提告的話,會有不一樣嗎??

個人對於法律觀念的疑問,麻煩對於法律有研究的同好或是達人解答疑惑了。^_^

 

答:

刑事訴訟的管轄依刑事訴訟法第5條的規定,案件是由犯罪地或被告之住所、居所或所在地之法院管轄,所以就你的問題來看,台北、台中、高雄都是有管轄權的,但就審判便利性而言,犯罪地對於犯罪之調查比較有利,所以本件以台中審理比較適當。

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問:

我爸前陣子,因酒駕0.59 (騎機車)被判公共危險罪,收到了臺灣高等法院檢察署處分書
內容為 :

上列被告因公共危險案件,經台灣板橋地方法院檢察署檢察官於中華民國99年 3月26日所為緩起訴處分(99年度速偵字第1897號),茲據該署依職權送請再議,經核尚無不合,爰依刑事訴訟法第258條前段,為駁回之處分。


問題1. 這個內容是什麼意思?
問題2. 請問是要等地檢署 寄繳費的單子來在去繳費,還是直接拿處分書過去監理所繳費?

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問:

請問還在訴訟中但沒假扣押?
1.可不可以過戶給親戚
2.可以賣給不認識的人嗎?
3.要查有沒有假扣押要怎麼查,又要如何知道房子有無被假扣押?

答:

雖然已經訴訟,但是房子只要沒有被假扣押,都是可以移轉給第三人,所以你要過戶給親戚或賣給不認識的人都是可以的。

但是你若是以贈與方式過戶給親戚等第三人人,你要注意民法第244條的規定,對方是可以訴請撤銷移轉登記,並要求你親戚回復原狀。而且你若是以假贈與、假買賣方式過戶給第三人,在刑事上還要負使公務員登載不實之罪責,就此部分要小心,避免誤觸法網。

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問:

法院判決我勝訴,被告須還我錢。幾天前我去國稅局查調債務人財產資料,發現被告竟然利用一審判決公告後,至「判決確定書」送達前這段時間,進行脫產,將房屋過戶給她先生。請問我該怎麼辦?

答:

雖然你民事已經勝訴確定,但是在強制執行之前,祇要沒有先假扣押被告的財產,被告都是可以移轉給任何第三人。

但是被告過戶給她先生,登記原因應該是以贈與(無償)的方式為之,所以你可以依民法第244條的規定,訴請被告夫妻二人撤銷移轉登記,並要求回復原狀。但為防被告夫妻二人在訴訟中再次脫產,我是建議在訴訟時聲請法院假扣押先行查封,或是依民事訴訟法第254條之規定,向法院聲請核發訴訟繫屬證明,然後向地政機關辦理註記登記,以避免其等再為移轉。

被告過戶給她先生,登記原因若是買賣(有償),民事上就看被告夫妻二人事實上有無資金流向?其買賣價額是否顯不相當,而足證明被告夫妻二人於行為時明知有損害於債權人之權利?若其等無法提出資金流向,或提出之金額顯不相當,此時除了可以提民事撤銷訴訟外,其夫妻二人亦可能涉及使公務員登載不實之偽造文書罪責。

參考法條

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問:

請問做錢莊的人,被抓到會怎樣?觸犯了什麼法律?會受到什麼樣的處罰?
會罰多少錢?會被關嗎?
  • 2010-04-26 21:19:27 補充

    不是我啦!
    朋友被抓到,我很替他很擔心…

    就只有344一條法律嗎?
    沒有詳細一點的嗎?
    且也會看情況下去判,不是嗎?

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問:

家中的車子借朋友使用,去年已多次向他催討都置之不理,如今收到罰單又找不到人,對方家人也表示無法處理為了自保該如何處理ㄋ
詢問的方式如下:
1.告侵占寫存正信函:
會花很多錢嗎?我看知識說還得請律師怎划的,那是一部老車了,來該如何證明他借走家中的車ㄋ,告侵占對我們而言如果要花費許多不就不值得告,就得自認倒楣放棄嗎?寄來的罰單有他被拍照的照片多次勸告不聽,如何給他教訓ㄋ,最後不了他家的人說我不能作廢萬一他要用車怎辦?如果有罰單他們家付,能付多久阿如果有發生刑責她們能負責嗎?這是人話嗎? 氣死我了
2.登報作廢:
監理所說要我們登報八天後再去監理所報廢是什麼意思有分版面嗎?所有的流程是否能詳細說明,時再聽不懂監理所人員的意思請幫幫忙好嗎?

答:

如果你確定要告他刑事侵占罪,有沒有寄存證信函並不重要,因為侵占罪是公訴罪,告了之後就不能撤回。但是你要是尚未決定,你就可以先發存證信函催告他返還你的機車,告知若逾時未還,即對之提出刑事侵占告訴,此時發存證信函才有意義。

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問:

家族(指的是同姓的)在九十七年期間賣某幾筆土地,也是家族中的某位(仲介)介紹的一筆買賣,當時合約說明分三次付款(第一次簽約拿回30%,第二次簽約拿回30%繳交土地權狀

,第三次簽約拿回尾款繳交印鑑證明),前二次的款項都已收到,第三次買主因故財產被凍結(目前已解凍了)...之後就沒下文了。合約有說明要在九八年元月將尾款付清,但買主自己本身的問題,浪費了許多時間,我不是說我們錢拿了土地不賣唷!
  我們要賣,但買主要所有的人一起處理,可是,家族成員居住全台各地,我要怎麼聯絡,而且我又沒拿到什麼好處,我幹嘛那麼累(我承認我很現實,但誰不現實,有種你說你不現實,我一定請你來幫這個吃力不討好的忙>_<)
  有人一定想說為什麼當初就聚的起來,當然啊,仲介在聯絡的,而且都有設定時間回來拿錢,當然會聚得起來,可是,我又不認識那些同姓的家族成員,我要怎麼聯絡啊?
  就連仲介也不敢接我們的電話~~~自己人耶>_<(悶)
  目前權狀在代書手上,我們要拿回權狀,但代書說是仲介把權狀拿給他的,代書不能隨便把東西交還給我們(重點是仲介還差代書的代書費用),要我們跟仲介講要仲介去拿回來還我們,可是~~~~仲介跑路了= =|||(算跑路吧,因為打電話他不接,但傳簡訊他會回)
  當初這個代書不是我們委託的,他是仲介那邊委託的,這樣這個代書算不算侵佔?
  現在代書不把權狀還我們,而仲介又不幫我們拿回來,有高手可以幫我們嘛?
  因為權狀這種東西不能隨便用遺失來處理,不然會觸法~所以我需要高手幫我想想辦法有什麼好方法可以把權狀拿回>_<

  • 2010-04-28 21:32:26 補充

    鼻要再叫我找代書了= =|||(一朝被蛇咬~~~~)
    我想知道的是要怎麼去跟代書交談中,可以勸說~"~
    花錢的話,也別說了= =
    因為家族成員破百(一個五千)自己乘吧,我負擔不起!
    其它的人有些拿回權狀了,而我當初沒被通知去拿回權狀,SO才會淪落到要求助高手!
    也請小白們不要說一些五四三,因為呢,你沒遇到同樣的事情你當然可以看的很開,事情發生在你身上我看你是不是能當小白嘿~~~
    我承認我講話很直接,因為我遇到事情了而且拖了一年多了= =SO拜託真正的高手大大來幫忙一下(拜託~~~)

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問:

如題 筆錄和解內容重點部份(紅字)
 
(上開各期給付如有逾期給付視同全部到期)
  以上筆錄經交閱無訛始簽名如下 
與對方於法院當庭達成和解   有記錄支付款項分三期也標明還款日
和解時法官當庭向對方明說一句話    如有逾期視同全部到期   
如逾期未支付   當事人可憑和解筆錄向法院申請強制執行
問題
1.到期日是以日曆當天結束時    還是銀行票據交換時間(所謂三點半)
2.逾期幾天後可強制執行

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問:

請問各位大大!!現在我的房子要與建商合建!但建商給我的合約上有一項是需要由我負擔契稅與營業稅!請問這是合理的嗎?請問有法規規定於合建時必須繳交嗎?或一定要由我負擔嗎?又請問契稅與營業稅部分代表是什麼(我們雙方又沒買賣)?

 

答:

合建有分合建分售與合建分屋,倘若是合建分售,地主與建商分別出土地與出資,房屋蓋好之後出售時,地主與建商是各別與購屋者成立買賣契約,地主移轉其名下土地持分予購屋者,其所應負擔的亦祇是土地增值稅的部分,而建商移轉其所有之房屋予購屋者,除須負擔契稅之外,其以售屋為業,營業稅依法亦應是由其負擔。

而合建分屋的性質,則是地主拿土地與建商蓋好的房子互易(自住或再出售),所以依契稅條例的規定,地主是要負擔交換及買賣契稅的部分。如果有營業稅的問題,雙方也會就這個部分約定按比例負擔,因為這個部分牽涉到稅的分擔及節稅規劃問題,實務上作法有很多種,包括要不要變更起造人、要不要信託土地、起造人等,都涉及到將來稅的負擔。不過,地主如果會談的話,包括土地增值稅、契稅、營業稅等是都可以約定由建商負擔。

合建契約涉及土地所有權人權益甚大,如果合建契約一帆風順完成,地主、建商雙贏,記得要拜天謝地。但若是建商中途落跑或雙方發生爭執,無法繼續履約,地主舊房子都已經拆了,如何跟建商求償?合建契約是否要約定信託?合建分配比例如何才能達到地主最大利益?稅費如何分擔才能公平、合理?每個合建契約條款都可以作文章,學問還蠻大的,不是專業的人是看不出來的,我是建議版大多找專業人士諮詢,花小錢、省大錢。如果不嫌棄,合建契約也可以先傳真給我看看,大家討論討論。

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問:

和解書有塗改部份問題: 如果有一個字被塗掉,改寫,但並沒有在旁邊簽名,是否整篇和解書作廢沒用,還是只有被塗改的字無效?

答:

和解書的塗改並沒有像遺囑或是法院筆錄一般一定要在塗改處簽章,才會發生塗改的效力。所以只要是雙方同意的塗改,基本上都發生塗改的效力。

但是當雙方對有無塗改一事發生爭議時,主張塗改是經雙方同意的一方,就此有利於己之事實,要負舉證責任喔。而舉證的方式,除了現場人證外,筆跡是否為同一立書人或他方字跡、是否為同一隻筆書寫?都是可以作為舉證方法的。

所以為了避免日後發生爭議,塗改處蓋雙方的章,是有其必要的。

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問:

最近在台中中港路和文心路口買了興富發上城3.7年的大樓在二樓和某仲介公司完成交易,但是交易完成後兩天發現與仲介介紹的交易行情不符合,買前~仲介說目前交易行情是一坪18萬,而我以每坪16萬元成交~他說是近幾個月來買最便宜的,但後來我從網路搜尋發現他們的"成交行情數據資料表"平均每坪是14.5萬,那麼
1.仲介他們是不是對我有欺騙的行為?說目前行情是18萬,但我發現資料顯示卻是平均14.5萬
2.仲介沒將"成交行情數據資料表"給我參考是不是有造成隱瞞嫌疑?
因我誤信他們的口頭告示一坪18萬,而誤導了我開價金額,致使我每坪損失1.5萬,有沒有造成"詐欺行為"呢?
我已經付了一成訂金該怎處理彌補我的損失呢?
可以取消此合約嗎?
申訴?
登報?
法律途徑?

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問:

各位大大好
小弟弟一次買房子所以想說找仲介會安心點
但小弟跟一家仲介再3月17哪呢3萬簽呢買方議價委託(也沒付屋況書明書)說屋況書明書在秘書娜因為秘書休假說簽契約時再看
後來小弟以520萬買一間房屋但在3月19號仲介打電話來說較小弟當天晚上去她那跟屋主談但也沒說到簽約的事所以小弟沒找家人去就自己去
當晚與談到以525萬成交但不知仲介以把代書跟契約書都準備好不知不覺沒考慮於是簽呢不動產買賣契約所以契約都不清楚後來回家跟家人說但後來家裡因為資金上 有別急用要先挪用所以沒辦法買於是隔天3月20日跟仲介說要解約旦仲介一直說屋主不肯解約(說解約要付1成真的嗎)所以隔天3月21日小弟去消基會寄呢一張存證信函說想解除契約過呢幾天有收到仲介跟屋主寄來的存證信函要小弟在7天內履行契約但雙方約定用印日期為3月23日但小弟在20日用電話通知21日發出存證信函後來仲介收到小弟寄的存證信函說都還沒協議好就這樣做仲介說屋主看到很不高興但小弟說沒別的意思只是保護雙方那想請問除呢3萬被沒收外(是不是3月21後的求償小弟需不需要履行)現在屋主一直不肯解約小弟會遇到什麻煩還會在損失多少錢那想解約仲介費還要再付嗎前後到簽約只有3天小弟第一次經驗請大家幫幫小弟拜託小弟非常懊惱

 

答:

當買賣雙方簽約的那一刻,雙方的權利義務就要依照契約來履行,不是任一方說解除就解除。除非雙方同意解約或有法定解除事由,否則任一方違約的話,都要負違約的責任,此為契約嚴守原則。

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問:

我和乙方合購土地,彼此產權有清楚分割,但兩方所使用的路都是兩方私有地所闢.日前有簽署一分契約,兩方共同協議讓出私有地提供道路使用,乙方簽署完合約後未照辦理,(合約上他要提供出四米路,實際上未做到),請問我要如何做才能保障自己的權益,我要主張契約無效的步驟該怎麼做?

 

答:

當共有人雙方簽約的那一刻,雙方的權利義務就要依照契約來履行,不是任一方說解除就解除(或主張無效)。除非雙方同意解約或有法定解除事由,否則任一方違約的話,都要負違約的責任,此為契約嚴守原則。

所以就本件而言,你是可以向法院提起民事訴訟,請求對方依契約之約定,提供土地供道路使用,在獲勝訴判決後,即可強制其履行。

若是你也不想再提供土地供道路使用,你也可以先發存證信函催告對方履行契約提供土地供道路使用之義務,倘逾期不為履行,即解除雙方之上開契約,回復自己土地之使用。

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問:

各位先進你們好..
小弟的家人最近向XX房屋交易,購買一項物件(位於台北市區內某國宅大樓),於4月中裝潢動工時,地板撬開後發現客廳與廚房地面鋼筋幾乎全數腐蝕生鏽與斷裂(房間與廁所尚未動工),因先前購買時仲介有跟我們說明此區國宅有”某幾間屋子”屬於海砂屋,希望我們不要進行屋子檢測以免將來要賣出去會很難賣..,當時家人想說是要自己居住並不打算賣,所以就簽下不檢測的切結書,但沒想到動工後發現過於嚴重,並請前住戶來看此情形並且跟他討論該如何處理,但對方人不來直接叫律師來跟我們”吵”,(有請結構技師來看過並估價需要120~150萬來補強,但只有挖開部分,還沒挖開的部分還沒算),原屋主只願意賠50萬給我們,
聽說如果以民事訴訟提告,原屋主不須出庭,只要委託律師即可,但是若以刑事訴訟提告(詐欺提告理由為:1.因XX房屋知情但並未告知我們所購買的物件就是海砂屋,2.原屋主告知從未裝潢過,此屋子已經有30年屋齡但其地板磁磚呎吋是十五年前才開始生產的,),原屋主就必須出庭,若不出庭超過幾次就會被通緝,但因為原屋主已移民加拿大,現在因為賣房子而回台灣來,因為已經買賣過戶給我們,原屋主急著要回加拿大,現階段我家原本住的房子也已經賣了..再過一個月就要搬離,所以現在棘手..請問各位先進是否可以不吝給予小弟建議..謝謝
  • 2010-05-07 12:29:40 補充

    1.當初購買時是以市價購買並無比較便宜,而重點就是仲介說有幾間是海砂屋,但並沒有直接說明此屋就是海砂屋(因社區很大,而且一棟有十多層樓,有個3~4百多戶),我們也有問過仲介,我們購買的是不是海砂屋只回答我們有幾間是海砂屋.
    2.存證信函已寄出,但對方就是不出面,委託律師來解決..

 

答:

本件買賣紛爭之處理可以分就屋主、仲介二個部分來講,

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問:

我想請問我們家有一塊農地,在民國40幾年曾向軍方租地[有交租證明],開墾成為農地.軍方中間產權有移轉的關係,後來沒有收租,一直使用到86年軍方要協調要回去使用,有用鐵桶圍起來,結果軍方也是沒有使用,讓良田變荒地.有些部分我們也繼續使用種植果樹,我們現在有辦法去申請時效取得地上權登記嗎?[隔壁也有其他農民也一樣],現在營區也廢除了.但是要變成中科特定區的實驗中學預定地,怕之後又會有問題.有辦法趕快有得地上權力嗎
  • 2010-05-08 23:46:00 補充

    在民國38年前好像是民用地,我們曾要求軍方提出證明.但是軍方無法證明土地來源.所以協調之後變成不了了知.他們也沒使用該土地.
    不過他們有土地所有權狀

  • 2010-05-08 23:50:34 補充

    有種植香蕉綠竹筍

 

答:

占有人申請時效取得地上權登記,應合於民法有關時效取得地上權之規定,但占有人占有土地有下列情形之一者,不得申請時效取得地上權登記:
1.屬土地法第14條第1項規定不得私有之土地。

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問:

我家房子權狀下~另有兩個機械式車位
附屬在建物下的應該是屬於法定車位

要出售的話~要售給同社區的住戶

我的問題是~我要出售其中一個車位
那我們房子有房貸;可以出售嗎~需要知會貸款銀行嗎。
如果賣掉了~是不是全部都應該還給貸款銀行
還要請代書變更產權??代書費用??

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問:

我們是一群預售屋買方20餘戶,在民國84至85年間與建商立預售合約,因建物違反建築法(既成巷弄寬度不足),致無法取得使用執照而未辦理建物第一次權利登記及過戶手續。現債權人行使土地抵押權強制執行將建物併付拍買(1拍2011.2.21),請問下列問題,請劉律師撥冗釋疑: 1. 我們之處境同網路上法拍問題: 我們的 買賣契約有效嗎?被拍定後可續占有?摘錄:拍賣之不動產查封時第三人稱查封之房地係其向債務人購買尚未過戶,目前由其使用,法院公告拍定後不點交,這樣的房子可以標嗎?法院公告為不點交,標到房子後,執行單位「民事執行處」不會受理點交聲請;但可以向法院民事庭告現住人,向第三人提起訴訟,以「無權佔有,請求遷讓房屋」,約三~四個月訴訟期,如勝訴,可以勝訴判決書,再向民事執行處聲請點交,要求對方交屋。但是若該第三人之房地 買賣契約經認定有效成立時,該第三人得繼續占有。 2.我們於2010.11月底,已收到給建商支付命令之法院確定證明書,支付命令是否代表買方已向建商提出契約之給付不能?  支付命令是代表提出解除契約嗎? 買賣契約仍有效嗎? 3.承上是否要在解約權消滅時效期間內主張權利?摘錄:【物之瑕疵擔保責任】§365規定依 §359得主張之權利除斥期間為買受人依 §356通知後6個月或物之交付後5年。 【 不完全給付責任】§未設特別規定,故依 §125之規定不完全給付之解約權滅時效為15年。

 

答:

 

對於問題1:

你們與建商簽約的當下,契約即已生效成立,對於雙方當事人即生拘束力,本件所涉及的只是建商有債務不履行,而你們可以請求建商返還買賣價金而已。但就題意而言,你們似已與建商為部分交付,所以就此部分之價金應要扣除。

建物雖然不能辦理保存登記,你們從建商只取得事實上處分權,但建商的債權人聲請拍賣土地,我是認為就此部分,在強制執行程序中你們應已足以提起第三人異議之訴,對抗建商的債權人。尤其抵押權如果成立在房屋建成之後,甚至土地根本不是建商的,你們的房屋更不能與土地併付拍賣。

如果法院認為你們的房子仍屬建商所有,而得併付拍賣,第三人自得參與投標,當然你們也可以進場投標,如果由第三人得標,這時候你們繼續佔有就是無權占有,第三人須另外起訴,請求你們遷讓返還房屋,而訴訟從第一審到第三審判決確定,大概都須二、三年之久,三、四個月比較不可能,除非你們放棄主張不應訴,第一審判決也不上訴,就有可能。

 

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網友問:

我請仲介帶看了一戶房子,還頗滿意,因為招牌價太高,所以和仲介議價,仲介對我的出價表示屋主不會同意,拒絕幫我斡旋(我沒有簽任何文件),事後我透過社區鄰居連絡上屋主,也順利用我滿意的價格(就是仲介拒絕接受斡旋的價格)成交,請問仲介可以在事後向屋主或是我索討服務費嗎?謝謝!

 

回答:

對於買方而言,其既未簽訂要約書,亦未交付斡旋金,其與仲介、賣方都還沒有成立契約關係,自然就沒有支付服務費給仲介的義務。

但就賣方而言,則應區分是否為專任委託銷售,或是一般委託銷售,前者是賣方只能委由仲介處理銷售事宜,就算是親友買的或是自己賣給第三人,也要支付服務費給仲介。後者則是賣方個人、仲介都可以賣,只是如果買方是透過仲介取得買賣資訊的(一般是要房屋的權狀資料),在仲介的委託銷售契約中都仍會要求賣方支付服務費,就算委託銷售契約已屆滿,一定期限內仍是受到契約的限制。


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