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威盛法律.地政士聯合事務所.台北市萬華區昆明街222號3樓

電話:(02)2311﹣8190.傳真:(02)2311﹣8192

Email:liu23118190@gmail.com

 

本所主持律師劉宏邈律師為台灣大學法律系畢、政治大學地政學系碩專班肄業,同時具有律師、地政士(代書)兩張證照,成立威盛法律事務所(原名「威勝法律事務所」),服務項目除地政士業務、律師一般民事、刑事、行政訴訟外,主要以不動產相關爭議為主,例如成屋、預售屋房地或未辦保存登記建物買賣糾紛、無權占有(拆屋還地)、共有土地處分、土地徵收救濟、祭祀公業、都市更新、市地重劃、三七五耕地租佃爭議等處理,以及受任協助標購法拍屋、點交等服務,自許成為不動產專業律師及法律事務所! 

 

本所團隊: 

黃子峻律師:東吳大學法律系、中正大學法律研究所民商法組畢

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問:

 

小弟於中南部有一個1/5產權的透天,雖說中南部房子不若北部房子值錢,但好歹房子也是位於當地的市區內(鄰近國中小、市場、客運站),一樓也可以拿來做生意。以往一樓租別人做生意時,一個月房租至少還可以收個1萬元,但後來房客退租後,其中一位親戚便將其拿去開設飲料店,自此後也未提及房租之事,除了一樓的店面拿去開店外,二樓也建了辦公室,三四樓的房間也為他們住下來,就這樣過了兩三年了,對於房租之事也隻字未提,由於該親戚擁有2/5的產權,因此時常以自己所持有持分較多,想以低於市價的價格向我收購,但我並不想以該價格出售於他,但若不賣給他,我等於卡著一份在那裏,不但收不到租金,每年還要繳稅,試問各位大哥大姐,如果您遇到這樣的問題,會如何處置?

 

答:

 

大大你好,雖然各共有人按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權,但不能占有使用共有物特定的部分,除非共有人全體有成立分管協議,否則對其他共有人而言,該共有人的占有仍是成立無權占有,所以大大是可以起訴要求該親戚返還共有物給全體共有人的。再者,大大也可以主張其占有期間,讓你受有相當於租金的損害,而可以依持分比例(應有部分),要求該親戚依民法不當得利的規定,返還其所享有相當於租金的不當得利給你。

 

大大如要徹決解決爭議,建議大大可以依民法第823條、第824條的規定向法院聲請分割共有物,看是要將共有物依樓層分割給各共有人,或是原物分配給部分共有人,其他共有人則以金錢補償之,或是變賣整個共有物,以價金分配於各共有人。如是以原物分割方式分割部分共有物給大大,該部分就變成大大個人單獨所有,大大日後就不會再有收不到租金,每年還要繳稅的問題。

 

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問:

 

法院拍賣公告上記載:

土     地
│目│ 面  積 │ 權利範  圍 │
│建│314 平方公尺 │1200分之4 │

建物
│建築式樣│樓 層 面 積 │附屬建物主│權利範  圍 │
│住家用 │4樓層:169.57平方公尺 │陽台25.34 │120分之2 │

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問:

 

102年新住戶搬來後,原有公共空間保留只加蓋雨棚,但將頂樓原有建物重新裝潢改成5間套房準備出租,全體住戶一致不同意,他出示購買時,原屋主在77年己向建商購買頂樓專任使用權,故他現在買下仍有法律效率,表示此範圍為他個別持有,非住戶共有,住戶無權干涉,真得如此嗎?如不是,可以請那個相關單位以予約束呢?

 

答:

 

建商在銷售預售屋時,通常會在買賣契約內就一些共有部分約定由特定住戶使用,例如頂樓約定由最高層住戶使用,一樓的法定空地則約定由一樓住戶停車使用等,這些約定在法律上叫作分管協議。但分管協議只是共有人就共有物如何使用、管理作一個約定,並不會改變其屬共有物的性質,而成為任一住戶單獨所有。

 

而分管協議基於契約自治原則,買預售屋的住戶都要受到拘束,至於繼受取得房屋的後手是否要受到拘束?在98年7月23日增訂民法第826條之1生效之前,原則上是看取得房屋所有權之人是否善意不知有該分管協議的存在,如為善意,即可主張不受該分管協議的拘束。而在民法第826條之1生效之後,原共有人關於共有物使用、管理之約定,須經向地政機關登記後,始可拘束於登記後取得房屋所有權之人。但之後取得房屋所有權之人,如認為該分管協議對其有利,縱該分管協議並未登記,解釋上其仍得主張原來的分管協議有效。但無論分管協議拘束對象為何,對於共有物的分管協議,仍不得為違反法令的使用,故頂樓縱約定由某一層住戶單獨使用,該住戶仍不得違反建築、消防法規使用,如搭建違章建築或為妨害公共安全、消防逃生等。

 

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劉律師您好:

 

不好意思打擾了,因家父有農地已於今年7月簽約賣給建商,價金分三期匯入某商銀履約保證專戶,第三期尾款建商要過戶拿地跟某商銀貸款會開本票給我們,但我們賣方在履保信託書有加入貸款不足金額要用現金補足,買方便說要取消本票,於是代書另寫協議書(雙方同意取消本票,尾款部分照履保合約書走),問題來了簽約後發現此建商曾有(買賣價金,延遲給付,不當得利)等官司,若要過戶給他去貸款但又取消本票,真怕建商跑了就此不付尾款想詢問律師有救濟的方法嗎?

 

 

答:

 

簽發本票的目的只是為了在買方不履行給付價金的義務時,賣方可以不用經過冗長的訴訟程序,直接聲請法院裁定本票准予強制執行,然後對買方的財產聲請強制執行,以滿足價金債權。所以買賣雙方如果有作價金履約保證,而買方沒有簽本票時,賣方可以要求買方及貸款銀行要先確認第三期尾款辦理貸款沒有問題,如果不能確定可以辦成時,就不准辦理過戶。如果是有貸款差額時,則買方須先用現金補足差額,始可辦理過戶,以免過戶後,賣方反而陷而不利的地位。另外,我們在所有權移轉登記書類用印時,也可以同時要求買方提供過回賣方的土地登記申請書類,倘買方違約不給付價金時,就授權地政士再辦理一次所有權移轉登記,直接回復登記賣方名下。

 

如果雙方買賣契約及價金信託契約都已經簽了,無法再作作任何變更時,賣方只能監督價金信託受託銀行,在買方全部價金給付前,確實依約履行,不得藉故先行交付權狀予買方。如果買方嗣後果有債務不履行的情形時,賣方只能依約進行催告、解約及沒收價金動作,然後再起訴請求買方返還所有權登記。而在獲勝訴確定判決之前,賣方得依法聲請訴訟繫屬登記,或聲請法院裁定准予假處分,以擔保將來得以回復所有權。

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問:

前幾個月訂了一間房子...付了幾十萬訂金已經完成契稅
這幾天開始辦理貸款.銀行詢問到屋子前面的馬路是私人土地沒有路權
這下才警覺到完蛋了..開始產生不想買的念頭.但是已經付出去的訂金怎麼辦

建商買了一塊長方形建地蓋成一排十戶的透天厝.屋前的路是道路預定地
但目前為建商所有..我們住戶並沒有持分.....

建商所言是提供住戶使用.可是我很擔心未來會不會有問題....
雖說是道路預定地但是所有權還是建商的..哪天會不會像電視上報的

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民事起訴狀

訴訟標的價額:新台幣○○元整

原告:梁○○   住台北市內湖區○○街○○號4樓

被告:李○○   住台北市內湖區○○路○○號

被告:林○○   住同上

 

為請求被告返還房屋事件,依法起訴事:

    訴之聲明

一、被告應共同返還門牌號為台北市內湖區○○路○○號、建號台北市內湖區○○段二小段○○建號之房屋予原告。

二、被告應自97年10月6日起至返還第一項房屋日止,按月於6日共同給付原告新台幣30,000元,及自各該給付日翌日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。

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民事支付命令聲請狀

聲請標的金額:新台幣○○萬元整

債權人:陳○○   住台北縣○○○○○○

          送達代收地址:

債務人:何○○   住臺北縣○○市○○街○○號5樓

    盧○○   住基隆市○○路○○號5樓

 

為聲請發給支付命令事:

    聲請事項

一、債務人應連帶給付債權人新台幣○○萬元整,並自民國94年4月15日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。

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民事聲請監護宣告狀

聲請人:徐○○   住臺北市○○區○○路○○號

          送達代收人:劉宏邈律師

          送達處所:臺北市萬華區昆街222號2樓

應受監護宣告之人:曾○○

          住臺北市○○區○○街○○號5樓

          (即財團法人創世基金會附設臺北市私立

           文山清寒植物人安養院)

 

為聲請監護宣告事:

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民事答辯狀

案號:97年度重訴字第○○號

股別:○ 股

被告:徐○○   住新竹市○○路2段○○號

   鍾○○   住新竹市○○路2段○○號

   傅○○   住新竹市○○路2段○○號

   李○○   住新竹市○○路2段○○號

共同訴訟代理人:劉宏邈律師

         住台北市萬華區昆明街222號2樓

         聯絡電話:(02)2311-8190

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民事反訴起訴狀

案號:96年度重訴字第○○

股別: 股

反訴原告:施○○   住台北市敦化南路2段○○號

反訴原告:張○○   住台北市敦化南路2段○○號

反訴原告:張○○  住台北市敦化南路2段○○號

共同訴訟代理人:劉宏邈律師  住台北市萬華區昆明街222號9樓

反訴被告:吳○○  住台北市南港區○○路○○號

 

為拆屋還地事件,依法提起反訴事:

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民事起訴狀

訴訟標的價額:新台幣○○萬元整

原告:○○大樓管理委員會

台北市萬華區○○路一段○○號

法定代理人:孫○○    住同上

訴訟代理人:劉宏邈律師  住台北市萬華區昆明街222號2樓

被告:○○興業有限公司 設台北市萬華區○○路一段○○號2樓

法定代理人:林○○    住同上

 

為請求被告回復原狀、返還不當得利等事件依法起訴事:

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民事辯論意旨狀

案號:98年度訴字第○○號

股別:○ 股

被告:鄭○○    住台北市○○路○○號2樓

訴訟代理人:劉宏邈律師

          住台北市萬華區昆明街222號2樓

          聯絡電話:2311-8190

原告:劉○○    住台北縣新店市○○路○○號4樓之2

 

為請求減少價金事件,依法提出辯論意旨事:

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問:

 

我的車位是包含在建物權狀內,可是權狀內並無任何標示有車位或車位號碼,請問要如何證明車位是我的?權狀內無標示車位所有權,是正常的嗎?

 

答:

 

地下室停車空間(法定避難室)屬公設之一,所以是以共有部分的名義登記,公設常見分成大公、小公、車公等三個共有部分的建號,但也有不區分,而只單獨登記一個共有部分的建號,讓大家持分共有,這時要辨別有沒有買停車位,就只能從共有部分的持分是否大於公設比的持分來判斷,甚至有的是不區分有無買車位,全部登記相同的共有持分。因此持分的有無、多寡,並非判斷有無買停車位的唯一依據,只能說共有部分的持分比別人多,可以表彰大大有買車位而已,但這並不是絕對一定如此,所以大大的權狀內沒有標示車位所有權是正常的。

 

事實上,停車位空間因為是共有的部分,所以預售屋買賣時是以約定分管的方式處理(屬債之關係),亦即約定購買車位的人,對於共有部分的某一個特定空間、位置有專有使用權,因此在預售屋交屋時,建商會出具一張停車位專用權證明書,日後買賣停車位的時候,就以停車位專用權證明書的讓與、持有來證明。

 

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問:

 

本人於102年6月24日下班時在浮洲橋下橋處(往樹林方向),因對方腳踏車突然由慢車道變換至快車道,我方機車剎車不及追撞,兩方都有受傷,對方未戴安全帽頭部有顱內出血(和解後隔日才知道)跟擦傷,我方為四肢擦挫傷。

 

我方有請家屬來談和解事宜,警察和我方都有請對方打電話給家屬來談,可對方不願意,只說自己來就可以,我有請警察做酒測,我方為0,對方0.67。

 

因當下想把事情解決,加上是我方追撞且對方傷勢較重,所以我方也不要求賠償,願意單方面賠償對方,後來橋來橋去以四萬元和解,對方當時有提及頭暈,我方也有提出住院觀察,但對方堅持出院和解,醫院也有開立自動出院證明。若是強行出院而造成後來傷勢的惡化與我方有關嗎?

 

和解書是在交通大隊裡請調解委員過來簽署的,內容有提及到不得再追究民、刑事訴訟權,若已提告也必須撤回,和解賠償也在調解委員面前付清,以當作證人。簽署之前警察和調解委員都有提醒若是簽署以後就不能再跟對方追償,對方也說沒問題。

 

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問:

本人最近發生車禍,因對方闖紅燈以致撞上我,我因此受傷,現經過月餘,對方透過保險公司找我談和解,但我失業多年,可否要求對方請求工作損失賠償嗎?另還有哪些可求賠償。

 

答:

車禍賠償請求就是民法上的侵權行為損害賠償,所以大大如果因為這件行車事故發生損害,無論財產上或非財產上損害,都可以向對方請求。

 

所謂非財產上損害就是我們一般所指的精神賠償,而財產上損害在行車事故案件中大概可以主張:車輛維修費用、傷者醫療費用,生活上增加之費用(如看護費用、就醫的交通費用等)以及在事故發生至復健期間無法工作的工作收入損失、將來的勞動能力減損等。

 

而傷者若於行車事故發生時處於失業狀態時,傷者可否主張有工作收入損失?個人意見認為除非傷者已逾法定退休年齡或毫無工作能力,要不然應該都只能算是一時短暫之失業,最少可以依勞委會公布之基本工資為標準,請求無法工作期間的工作收入損失,以維持基本生活。


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問:

原以為房被法拍就沒事如今銀行又來追討並要查封我現有房屋那裡有幫忙調解債務委員會拜託幫幫忙~

 

答:

房子設定抵押權只是要擔保大大還款,所以房子被法拍之後,若拍定價額不足清償債務,銀行當然會繼續向大大要求還款,所以大大只要名下有財產,銀行都不會放過大大,建議大大與銀行協商分期還款,以免現有房屋又被法拍。又銀行的債權對現有房屋而言只是一般債權,沒有抵押權等優先受償的權利,大大若有債務過大(含銀行消費借款、信用卡債等),收入無法支付債務,而符合消費者債務清理條例的規定時,建議大大也可以透過更生來解決個人債務。


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問:

我們是路邊攤的攤販,已在一個定點擺攤12年,我知到路邊攤是違法但我們擺攤的市集已是既成的市集,大家都擺在白線內,那條路前後不下200攤,我的攤位後面是一塊建地12年來都是圍起來的。近來地主換人,他就搭起簡易鐵皮屋借故鐵皮屋前的馬路我們必須讓出它們要把鐵皮屋出租讓人擺攤,前面到白線的道路他們要一起使用,逼迫我們必須遷走或向他租鐵皮屋一個月50000才能繼續留在那擺攤。請問他搭了鐵皮屋前面的路權使用權就真的歸他一個人了嗎?我真的得遷走嗎?在那裡累積了12年的客源,離開了我們生計也成問題請各位大大幫忙解除我的疑惑謝謝!無限感激~

 

答:

如果大大擺攤占用的土地是屬於該私人所有,他是有權要求大大遷走(民法第767條參照),如果不是,而是屬於公有,縱然擋在他鐵皮屋的前面,他也只能透過行政機關(如警察、商管)要你遷走,例如檢舉大大違規擺攤、妨害交通等,而不能自己要求大大遷走。因為行政機關接受檢舉是一定要處理,否則換行政機關被民意機關質詢、監察機關糾正,甚至發生刑事責任(如圖利等),所以基本上,這件對大大是比較不利的,建議大大及早因應。

 

民法第767條:

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。

 


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問:請法拍屋仲介代拍房子,結果拍到海砂屋,該如何求償?

 

答:

 

法拍屋仲介基本上提供的服務包括尋屋、投標當日代理投標、尾款貸款、拍定後點交及辦理所有權移轉登記等,而對於法拍屋仲介代拍房子,結果拍到海砂屋,是否可以向法拍仲介求償?我是認為要區分當初法拍屋是否為客戶自己搜尋決定的,還是法拍屋仲介搜尋法院拍賣資料後介紹予客戶,而經客戶決定投標的。如果是前者,因為法拍屋仲介只是提供投標當日代理投標、尾款貸款、拍定後點交及辦理所有權移轉登記等業務,法拍屋仲介與客戶之間應僅是單純的委任關係,所以法拍屋仲介只就前開業務對於客戶負其損害賠償責任,標縱然標到海砂屋,亦不能認為法拍屋仲介要負責任。

 

但若法拍屋是法拍屋仲介搜尋後介紹給客戶的,日後並受任辦理代理投標、尾款貸款、拍定後點交及辦理所有權移轉登記等業務,因為法拍屋仲介要完成業務介紹,一定要作法拍屋的占有現況、周遭環境等調查,他的行為就已涉及媒介,應是可以認定雙方除了成立民法上的委任關係外,並成立居間的關係。則依民法關於居間的規定,法拍屋仲介除對於訂約事項,應就其所知,據實報告於當事人外,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,並有調查之義務,倘若因其未盡調查之義務,以致客戶標到海砂屋,法拍屋仲介依民法第227條關於不完全給付的規定,對於大大自應負債務不履行的損害賠償責任。

 

退萬步之,縱然認為雙方不構成居間的法律關係,而僅成立委任關係,因為法拍屋仲介處理委任事務,除應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注意外,其受有報酬者,並應以善良管理人之注意為之。所以如能證明法拍屋仲介對於處理委任事務有過失,以致客戶標到海砂屋時,依民法第544條規定,其對於客戶自仍應負損害賠償之責。

 

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律師您好:

 

在網路上看到你寫到有關請求酌減違約金的文章介紹,相當詳細。想跟您請教一下,我買了一個中古屋,簽約已付100萬頭期款,兩週後發現隔壁是兇宅,房仲、屋主都說不知道,到消保會開會屋主沒有出面,走消保會好像成效不大,目前已過7/31交屋日。如果求請減違約金,我的情況可酌求到多少呢?不勝感激!

另外,有必要先告他們詐欺嗎?還是直接請求酌減違約金就好?還是有其它的方式?

 

 

回答:

 

因為居住兇宅對於購屋者而言,心理是有重大的負擔,所以一般買賣及法院審判實務上會認為是物之瑕疵,購屋者可以主張物之瑕疵擔保責任,要求解除契約,而個人認為買方亦得主張撤銷購買的意思表示。所以我是建議大大先發存證信函撤銷買賣的意思表示,若不能撤銷,則同時主張解除契約 ,然後限賣方於文到幾日內返還已付買賣的價金。若賣方逾期未還,則大大須向法院起訴請求。

 

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