威盛法律事務所

民法第348條規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，但不動產的買賣其物權何時發生變動？依民法第758條規定，「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，所以當事人間雖有買賣契約，但在完成所有權移轉登記前，其僅有債權效力，縱然買方已付清買賣價金，並不當然就取得不動產之所有權。

拆屋還地訴訟實務上有甚多是買方已支付全部買賣價金（包含土地及建物），賣方則已交付房屋及土地的占有，但因為某些原因，以致當下無法完成土地所有權移轉登記或是根本未辦理。嗣後罹於十五年請求權時效，賣方或其繼承人要求拆屋還地時，買方可否以雙方有買賣契約這個債權關係存在，主張其為有權占有？

最高法院85年台上字第389號民事判例認為：「按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」，所以買受人對於原出賣人或其繼承人，依法是可以主張有權占有。

但若土地已經再買賣移轉予第三人，甚或是經法院拍賣，而由第三人拍賣取得時，買受人可否對受讓之第三人主張有權占有？最高法院83年台上字第3243號民事判例認為：「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。」，所以土地若已經再移轉予第三人時，前買受人是不能主張有權占有的，除該土地後買受人被法院認定是惡意第三人時，始會依民法第148條規定，以違反誠信原則為由，駁回其請求拆屋返還土地之訴訟。

參考法條：

律師您好：

我哥哥因為有欠銀行車貸未付，現在被銀行查封薪水中。而我母親過世後遺有一棟房子，現在準備要辦理繼承登記，但我哥哥怕繼承後就被銀行查封，而我母親過世已過了六個月，所以我哥與我協商要將房子直接贈與給我女兒，這樣銀行會不會依民法244條規定來撤銷？還是約定由我一人繼承就好呢？謝謝！

大大您好：

繼承權固然為具有人格法益之一身專屬權利，但繼承人未依法拋棄繼承，而本於繼承與其他繼承人對於遺產全部為公同共有時，該公同共有權已失其人格法益性質，而為財產上之權利。從而，繼承人間之遺產分割協議，係公同共有人間就公同共有物所為之處分行為，倘全部遺產協議分割歸由其他繼承人取得，對未分割取得遺產之該繼承人而言，形式上係無償行為，若害及債權人之債權實現，債權人應得依民法第244條第1項之規定，訴請法院撤銷，有最高法院最高法院69年度台上字第847號、91年度台上字第2312號判決意旨及臺灣高等法院高雄分院105年度上易字第42號判決要旨、臺灣高等法院暨所屬法院105年法律座談會民事類提案第7號研討結果可資參照。

依題意，大大哥哥已過了三個月的拋棄繼承期間，所以大大與哥哥若以協議分割遺產的方式，由大大單獨繼承媽媽的房子，而大大哥哥則不繼承任何遺產，依上開說明，哥哥的債權人是可以訴請法院撤銷的。所以建議大大與哥哥應用有償的方式處理，如約定由大大支付相當價金給哥哥，或是約定由哥哥繼承媽媽銀行存款、剩餘動產，然後由大大單獨繼承媽媽房子的方式處理，哥哥的債權人應即無法依民法第244條第1項之規定訴請法院撤銷。

律師您好：

個人在仲介催促及不察情況下，簽了約期半年的[一般委託銷售契約書]，後來發現契約中，有一條[違約之處罰]，很不合理，若想要解約，可行嗎? 如何解約?

此條款如下:

第十條: 違約之處罰

有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之違約金。

(一) 委託人與受託人覓得之買方私下成交。

(二) 受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者。

律師您好:

我在民國101年8月中旬有透過房屋仲介簽約買一間房子，當時代書要我簽一張本票作為給付屋款的擔保，並稱9月中旬完成過戶及尾款交付時，就會歸還本票給我，但完成過戶及付清尾款後，代書在買賣雙方交屋、結算時，印像中卻只有交付房地所有權狀、契稅單收據等，並沒有歸還本票，我對歸還本票這件事完全沒有印象，所以也不確定當時代書到底有沒有歸還給我，或者有當我的面把本票撕毀，我在家裡也找不到那張本票，因這件事讓我很擔心，怕日後會被有心人士拿那張本票聲請法院本票裁定後來查封我的房子，請問我該如何自保呢？謝謝！

大大您好：

買賣房屋簽本票的目的，主要是在房屋完成移轉登記時，怕買方違約未付尾款，為保障賣方可以迅速主張債權，才會要求買方簽立本票，所以簽立時一般都是會要求指名受款人為賣方及禁止背書轉讓。倘若大大已完成履約，賣方基本上是無從主張本票的持票人債權，縱然大大在簽立時未載明受款人及禁止背書轉讓，因為本票的時效從到期日起算只有三年，而大大簽立本票迄今已近六年，所以應該不用再擔心有人會持該本票向大大主張權利。

但大大若要主動自保，大大是可以先向代書再確認本票是否已返還，若代書稱確定已返還時，而大大遍尋不著應是遺失，大大即可以循法院公示催告、除權判決的程序，聲請法院讓該本票失效，程序及費用相對簡單及便宜。當然，大大也可以主動對賣方提起確認本票債權不存在訴訟，但依法要先繳納裁判費，所費不貲，所以不建議如此。再者，就如上開說明，大大就算在有人行使本票權利後再為抗辯，應亦足以保障自己權利，所以是主動聲請公示催告、除權判決，或是被動答辯債權不存在及消滅時效，大大可以思考後再決定如何處理。

律師您好：

我母親於二十年前購入一筆土地及土地上之一棟未登記保存的房子，因房屋老舊購入時已無需繳房屋稅，所以沒有發現當時漏未辦理稅籍的移轉，直到去年要賣房屋時，才赫然發現房屋稅籍的名義人仍是當初的那位賣方，以致土地增值稅的部分不能適用自用住宅的優惠稅率，因為要繳納的增值稅金額太高，所以不得不先暫停買賣。

經連繫該賣方已去世，唯該繼承的子女三人對處理稅籍移轉這件事全然不配合，以致我們家現在情況是有土地所有權狀，這二十多年來實際管理該棟未保存登記房子的人也是我們，水、電的申請人名義也是我們，在這個情況下請問律師我們有什麼辦法可以去合法取得稅籍所有權呢？另在稅籍資料是別人的情況下，我們是否有權對房子做屋頂翻修，甚至說將房子拆除呢？

以上問題煩請律師解答，感激不盡。

律師您好：

請教一個買賣預售屋的問題，當初簽約房屋還沒蓋好，但是建商使用非內政部制式化預售合約(協議書)，對於使用的建材都未載入合約內，目前使用執照已經完成要進入正式簽約階段，但是幾個月來建商對於許多房屋瑕疵細節敷衍，一直以簽約後再載入這些改進事項即可，擔心後續若簽約之後會更難有信任感，缺失改進一定更難執行，所以想在這階段解約，目前已付一成屋款，“協議書”內載明若經催繳後未完成簽約要沒收訂金，並且放棄“訂購權”，請問這種狀況我如何維持我的權益？

另外，當時簽約時負責人從未出面，是一位公司會計與代書來簽約，但合約第一頁賣方欄位大章蓋公司章，小章蓋負責人章，但非負責人本人到場親自蓋章，只有合約後面付款明細表表第一欄收款人簽名會計姓名＋（代），當天未出具代理授權書，時隔幾個月後問代書為何沒授權書，代書說我想要可以補簽給我，請問簽約這部分可以以這種情況來主張合約無效，或是降低我被沒收的屋款嗎？

若在違約的條文中明訂“如買方不買或經賣方通知催繳後逾約定期限未完成簽約手續者，即視違約，所付訂金由賣方沒收，並放棄本標的物訂購權”，這樣屬於何種類型違約金？ 若不幸進入司法程序後，會造成已付的10％承買總價款被判全然無法歸還我方嗎？感謝！

律師您好：

我多年前已依法申請更生，現在也按照更生方案每月還款，但最近接到銀行的電話，說我未還他們家銀行的款項，才驚覺去年底曾收到法院的支付命令，未去提出異議，請問現在該怎麼做？

大大您好：

依消費者債務清理條例第28條規定，除該條例別有規定外，不論有無執行名義，非依更生或清算程序，不得行使其權利，所以大大若有依消費者債務清理條例聲請更生，而經法院認可更生方案，且有按月還款，銀行的債權理應都會受到分配，銀行再聲請法院核發支付命令，大大即可聲明異議，但大大未於法定期間內聲明異議，該支付命令即告確定，依民事訴訟法第521條規定，銀行即可持該支付命令聲請法院強制執行查封大大的財產。

然如上述，銀行應依消費者債務清理條例規定行使其權利，其若違法聲請法院強制執行大大的財產時，大大是可以依強制執行法第12條規定聲明異議及依第14條規定提起債務人異議之訴。

律師您好，請問一下，家中老房子因兄長借款未還乃至債權人申請法院法拍而取得，但是房子地上物屬於未保存登記，而債務人並未住此房子，而是第三人（媽媽）長住於此地，請問債權人有權力在跟法院申請強制搬遷的權力嗎？

大大妳好：

依來信所問，家中老房子都是由大大的母親長住，債務人即兄長反而並未住在此房子，看起來兄長似乎不是老房子真正的權利人，所以首先要先確認一點，就是未辦保存登記之家中老房子是否為兄長出資所興建？若是，則家中老房子應即為兄長所有，法院拍賣後即由第三人依民法第759條規定取得所有權，若房屋有第三人占有使用時，除非有民法第425條等買賣不破租賃之情形，拍定人自可基於所有權人之地位，對該占有人提起遷讓返還房屋之訴，判決確定後，即可聲請法院強制執行。

但若未辦保存登記之家中老房子並非是兄長出資所興建，而係由父祖輩等人出資所興建，只是稅籍登記在兄長名下時，則此時，其所有權依法並非兄長所有，法院依法即應不得拍賣，縱然拍賣亦應屬無效，拍定人並不能取得所有權，真正所有權人即出資興建之人或其繼承人於強制執行拍賣程序終結前，即可提起第三人異議之訴，執行終結後則可得提起回復所有權之訴，請求返還，大大可以參考司法院院字第578號解釋、最高法院30年度上字第2203號民事判例及最高法院93年度台上字第287 號判決等即可了解。所以未辦保存登記之家中老房子若係父祖輩等人出資所興建，拍定人於強制執行拍賣程序終結後，若對大大的母親提起遷讓返還房屋之訴時，大大的母親應可據此答辯，主張有權占有拒絕遷出。

律師您好：

自身的土地上有親戚的磚造建物已存在幾十年，但建物已破爛不堪形同廢墟，日前整修完畢欲辦理自用住宅稅率時，才發現當初的稅籍編號未註銷，房屋仍是在親戚的名下，但親戚已過逝20幾年，其3名子女中，有1人失聯，1人同意辦理過戶，1人不置可否，向稅務局反應此舊建物在我土地上已存在許久，皆未見有人處理，現在我已整修好卻不能辦理自用住宅稅率，稅務局回覆說因為房屋是親戚的，除非取得繼承人的同意，不然還是無法辦理，但有人失聯，只有1人同意，請問律師我該如何處理？

大大您好：

依民法第811條規定「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」，所以大大提供建材、人力整修他人建物回復如新建物，就算大大提供的建材、人力成本遠高於不動產該時的價值，依民法前開規定，該建物原則上仍是他人所有。但原有的磚造建物如已破爛不堪而形同廢墟，該建物是否已達滅失程度？如已達滅失程度，則該物即非不動產，該整修後建物，即因大大出資興建而由大大原始取得，如果雙方對產權歸屬有爭議時，大大須透過訴訟，請求確認其所有權為大大所有，勝訴確定後，始得向稅捐機關辦理新的稅籍，原稅籍即辦理滅失註銷。

倘若該建物仍係不動產，而仍係親戚之繼承人所有時，大大只能循買賣或贈與方式取得該建物。惟因親戚之繼承人中1人失聯、1人同意辦理過戶、1人不置可否，顯然無法辦理買賣或贈與，然如前述，大大提供建材、人力整修他人建物回復如新建物，大大對於該親戚之繼承人顯然即有不當得利的返還請求權，所以建議大大可以向法院起訴請求該親戚之繼承人返還不當得利，判決勝訴確定後，再查封強制執行該建物，於拍賣時再以債權承受之，依民法第759條規定，大大透過強制執行即可取得該建物所有權，或許可以解決大大的問題。

律師您好：

爺爺有一棟房子沒有權狀，叔叔藉著房屋稅跟水電讓他繳，把納稅義務人改成他，房子是爺爺建造的，納稅義務人改成叔叔房子等於過到他名下嗎？

爺爺想把土地房子都過給我，叔叔不肯把納稅義務人改回爺爺，爺爺還有辦法過戶給我嗎？

另外，爺爺的房子土地在徵收範圍內，叔叔不肯把納稅義務人改回爺爺，徵收房子的賠償就歸叔叔嗎？

大大您好：

未辦建物所有權第一次登記的房屋為原始出資興建者所有，房屋稅籍的納稅義務人記載僅是認定產權歸屬的方式之一，所以並不會因為稅籍的納稅義務人是你叔叔名義，未辦保存登記建物就變成他的。